Инвестиции в недвижимость: доход от аренды
Начну с маленького кейса.
Моя читательница, назовём ее, к примеру, Ирина, долгое время живет и работает за границей.
Ирина – штатный маркетолог в крупной ритейлинговой компании. За год она собирает (откладывает) n-ную сумму денег и приезжает в Киев на пару недель отдохнуть, навестить родителей и пристроить отложенную сумму.
В 2015м году, когда она обратилась к нам впервые, у неё было €25000.
Даже в 2015-м в Киеве мало что можно было купить на эти деньги. Ирина спросила, куда ей лучше вложить деньги: в новое жилье или во вторичку.
Небольшое отступление. В 2015м мы ещё не очень хорошо понимали рынок первички. Не потому, что его не было, а потому, что такого количества новостроек я представить себе не могла. В Донецке было 5-7 игроков на этом рынке. И я плохо представляю, как кто-то из них мог начать стройку без всех разрешительных документов. Но в Киеве, как оказалось, это не только возможно, но и нормально.
Моя первая сделка по первичке пришлась на славный город Ирпень. Когда я начала изучать документы и увидела, что застройщик – физическое лицо, меня чуть удар не хватил.
Я спросила: «Чем ответишь»?
Застройщик, лет 27 от роду, сказал: «Да не переживай (он использовал другое слово), я друг мэра»!
– А если твой друг мэр завтра сядет? – спросила я почему-то.
В ответ застройщик замахал руками и перекрестился.
– С ума сошла? Все будет путём!
Мы рискнули. Застройщик, слава богу, дом достроил. Мэр живет и здравствует.
Но после этого я поняла, что рынок этот странный, совершенно непрозрачный и рисковый до ужаса. С таким же успехом можно было пойти в казино и поставить на зеро.
Возвращаюсь к кейсу. Мониторинг новостроек показал всю туманность Андромеды. Поэтому был выбран надёжный застройщик с 60-летним бэкграундом. Имена, само собой не называю, так как за рекламу ещё ни один из них мне не заплатил.
В 2017-м дом был благополучно достроен и сдан. Тогда же мы заключили договор на управление с собственником и сдали квартиру в аренду.
В 2016-м Ирина снова приехала в Киев, привезя с собой уже бОльшую сумму. Мы купили ей квартиру в сданной новостройке, которую тут же сдали.
Ирина почувствовала вкус к недвижимости и даже написала мне, что хотела бы заняться арендой и там, где работает.
Однако, ставка, по которой она могла сдать купленную в новостройке квартиру, ее разочаровала. Оказалось, что при стоимости квартиры в €230000 она может сдать ее лишь за 1200€!
Более того, закон защищает права арендатора в течение всего срока действия договора и позже, если к арендатору нет претензий.
Также собственник не может заключить договор менее, чем на 2-7 лет. Арендаторов на год можно найти с ещё меньшей ценой. Почти в половину.
Подумала наша Ирина и снова вернулась к инвестициям в Украину.
На сегодняшний день инвестировано €180000. Доход, который она получает от сдачи в аренду составляет 8% годовых с учётом выплаты налогов и платы за управление.
Для справки:
✅Берлин, 2х комнатная квартира в центре типа нашей «сталинки». Продажная стоимость €350000-650000. Аренда €900-1300. Налоги от 15,825% в случае, если собственник юр лицо, и по прогрессивной шкале от 14, 77% до 47,475% от физического лица. Расчёт, разумеется, сложный, учитывает расходы на коммуналку, амортизацию и ремонт. Но все равно не дёшево.
✅Франкфурт, 2х комнатная квартира, идентичная. Самый центр. Стоимость от €350000-600000. Стоимость аренды €1500.
✅Амстердам, аналогичная квартира в центре от €350000 и выше. Аренда €1200-1500.
✅ Киев, аналогичная кварира в центре. $120000-150000. Стоимость аренды $800-1200. Налог от сдачи в аренду от физлица 18%+1,5%. Если собственник фоп-5%, но с ограниченной квадратурой сдаваемой площади.
Кроме того, в развитых европейских странах государство ограничивает рост аренды ещё и законодательно. Строят социализм, практически. 🙂
Елена Маленкова
Генеральный директор KDU Realty Group
